임대보증금 재산출, 방공제

금융기관은 담보대출할 때 되도록이면 담보가치를 줄이려고 하고 국세청에서는 세금을 징수할 때 되도록이면 과세표준을 늘리려고 합니다. 

주택담보대출할 때 금융기관에서는 어떻게 하든 담보가치를 줄이려고 합니다. 그 중 하나가 '임대보증금 재산출'과 '방공제'라는 제도입니다. 

즉, 일반인들은 주택에 담보를 설정할 때 선순위 채권이 없는 경우 최대 주택담보대출금액을 (담보가치 x LTV) 라고 생각합니다. 그러나, 은행에서는 {(담보가치 x LTV) - (재산출된 임대보증금 금액 + 방공제 금액} 으로 생각합니다. 

'임대보증금 재산출', '방공제'란 제도를 이해하기 위해서는 '주택임대차 보호법'의 소액보증금 제도를 이해해야 합니다. 소액보증금 제도는 아래에 링크를 활용하시기 바랍니다.  

2022.09.15 - [부동산 필수템] - 소액임차보증금? 최우선 변제권?

소액임차보증금? 최우선 변제권?

 

집주인이 주택에 세를 놓았다가 은행 대출금을 갚지 못하면 은행이 주택을 경매에 넘깁니다.
만일, 세입자가 은행보다 선순위이면 당연히 은행은 손해를 볼 수 있습니다.
그러나, 은행이 세입자보다 선순위 권리자라도 세입자가 소액임차인인 경우 최우선변제액을 줘야 합니다. 최우선변제를 해야하는 정책 때문에 '임대보증금 재산출, 방공제'를 대출 전 하는 것입니다. 

 

심지어, 집주인이 임대를 안하고 실거주 한다고 해도 주택담보대출을 위해서는 무조건 '임대보증금 재산출 및 방공제'를 해야 합니다. 집주인이 주택을 임대하지 않다가 나중에 임대 할 수도 있기 때문입니다. 

"주택담보대출을 받으려고 내 주택을 담보 설정할 때 '임대보증금 재산출 및 방공제 금액'은 어떻게 산출하나?"

금융기관 마다 방공제 금액을 산출하는 기준이 모두 다릅니다. 확실한 '재산출된 임대보증금과 방공제 금액'은 대출을 원하는 금융기관을 통해서만 알 수 있습니다.

 

 

임대에 대한 종합적인 고려 =현재 임대된 방들에 대한 고려 + 현재 임대안된 방들에 대한 고려

→ 재산출된 임대보증금 금액 + 방공제 금액

 

임대에 대한 종합적인 고려를 하기 위해 알아야 할 것이 다음과 같습니다. 
①현재 임대된 방들의 임대보증금 합계는 충분히 보수적인가? : 임대보증금 재산출해 본 후 최종금액을 확정한다.  
②현재 임대안된 방들 중 소액임차보증금을 적용해야 할 방은 몇개인가? 그리고 소액임차 보증금을 적용했을 때 방공제 금액은 얼마인가?  

입니다. 

 

아래 예제를 기준으로 하나하나 살펴보겠습니다. 

 

예제)서울에 있는 단독주택을 담보설정하려고 합니다. 시가는 15억이고 방은 5개입니다. 그 중 A방, B방 2개는 이미 임대되었습니다. A방의 보증금은 4천만원, B방의 보증금은 1억 1천만원 입니다. 

①현재 임대된 방들의 임대보증금 합계는 충분히 보수적인가? : 임대보증금을 재산출해 본 후 최종금액을 확정한다.

 

임대보증금을 재산출해 본 후 최종금액을 확정한다. 

은행에서 주택을 담보대출하기 전 주택에 입주한 세입자들이 있다면 이 세입자들은 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 이 임차인들의 임대보증금 합계가 (소액임차보증금x임대된 방수)보다 큰지 작은지 확인해야 합니다. 그리고 작으면 임대보증금 합계 대신 (소액임차보증금x임대된 방수)를 재산출된 임대보증금 금액으로 쓰고, 크면 임대보증금 합계를 그대로 재산출된 임대보증금 금액으로 씁니다.

 

각 지역별 소액임차보증금을 확인하시기 위해서는 아래 링크를 활용하세요

2022.09.15 - [부동산 필수템] - 소액임차보증금? 최우선 변제권?

소액임차보증금? 최우선 변제권?

  

임대보증금 합계 = A방의 보증금 + B방의 보증금 = 1억 5천만원
소액임차보증금x임대된 방수 = 5천만원 x 2 = 1억원 

 

임대보증금 합계(1억5천만원)>소액임차보증금x임대된 방수(1억원) 

방공제를 구하기 위한 재산출된 임대보증금 금액은 1억 5천만원입니다.

정리하면 다음과 같습니다.

※임대보증금을 재산출하는 이유: 이미 임대준 방의 계약기간이 만료되어 다시 임대를 주었을 경우 임대보증금이 오를 수 있습니다. 그럴 경우 현재 (임대보증금 총액<임대방수x소액임차보증금) 이 재임대시 (임대보증금 총액>임대방수x소액임차보증금)이 될 수 있습니다. 그러면, 주택이 경매에 들어갈 시 은행이 선순위채권자라고 해도 소액임차보증금을 변제해 주어야 할 수 있기 때문입니다. 

 

②현재 임대안된 방들 중 소액임차보증금을 적용해야 할 방은 몇개인가? 그리고 소액임차 보증금을 적용했을 때 방공제 금액은 얼마인가?  

위 표를 보면 이 단독주택의 경우  '현재 임대 안된 방이 있을 경우' 이며 소액임차보증금이 적용되는 방수는 '총방수 - 임대된 방수' 입니다. 따라서 5-2 = 3개 입니다. 
따라서 서울지역 소액임차보증금을 적용해 보면 '5천만원 x 3개 = 1억 5천만원'입니다.

①에서 나온 결과와 ②에서 나온 결과를 합치면 '재산출된 임대보증금 금액 + 방공제 금액'은 '1억5천만원 +1억5천만원 = 3억원' 입니다.

 

정리해 보면 다음과 같습니다.

'재산출된 임대보증금 금액 + 방공제 금액'을 산출할 때 주의해야 할 점이 있습니다. 이 값들은 전부 보수적인 가정을 해서 산출한 값이므로 다음의 완화 조건들이 있습니다. 

 

ⓐ'재산출된 임대보증금 금액 + 방공제 금액' 은 최대 담보가액의 50%를 한도로 한다.
④저가(담보가액 수도권 3억원, 지방 2.5억원 이하) 단독주택의 경우 위의 규정에도 불구하고 소액임차보증금이 적용되는 방수를 다음과 같이 조정할 수 있다.
저가 단독주택 기준(담보가액 : 수도권 3억원이하, 지방2.5억이하)

 

정확한 '재산출된 임대보증금 금액 +방공제 금액'은 각 금융기관에 문의하셔야 합니다. 하지만 여기서 산출해 보시면 대략적인 금액을 예상하실 수 있을 것입니다. 


위 금액 때문에 자금 조달에 어려움을 겪는 경우가 있습니다. 과거에는 위 금액들을 공제하지 않고 대출을 받을 수 있는 보험상품이 있었습니다. MCI와 MCG라는 보험상품인데 요사이는 이 보험상품을 거의 사용하는 금융기관이 없다고 하네요. 이래저래 대출받기가 어려워졌습니다. 



이상 마칩니다.