뭐가 이리 많아? 과세 시가표준액, 기준시가, 공시가격, 공시지가

부동산을 공부하다 보면 많은 용어들 때문에 혼란스러울 때가 있습니다. 여기서는 부동산 가격에 대하여 몇가지 알아보고 가겠습니다.  일단 이해를 돕기 위해 아래와 같이 그림을 그려보았습니다.

 

모든 세금을 산출하는 데는 과세표준이 필요합니다. 일반적으로 소득이 발생하거나, 재산을 취득하여 이용하거나 , 소비 행위를 하면 세금이 발생합니다. 이에 대한 세액을 산정하기 위한 기준 금액이 과세표준입니다.  과세표준에 세율을 곱해서 세액을 결정합니다. 예를 들어, A씨가 연 1억원이 소득이 발생하였는데 그에 대한 세율이 30%이면 1억 x 30% = 3천만원이 세금입니다. 이 때 발생한 소득 1억원이 과세표준이 됩니다. 

 

(과세)시가표준액 = 기준시가
부동산을 취득하거나 이용해서 발생하는 이득에 대하여도 세금을 부과합니다. 그런데 주택의 경우 좀 애매합니다. 예를 들어 A씨가 1년동안 1억원을 벌었다고 가정하면 1억원에 대한 소득세를 부과하면 됩니다. 그그런데 A씨가 평균 시세 1억원의 아파트를 네고를 잘해서 8천만원에 샀다고 가정하면 이 부동산의 과세표준을 8천만원으로 하기가 좀 애매합니다. 이 때 과세기관에서 과세표준으로 삼기 위해 정한 기준이 "과세시가표준액"입니다. 이를 "기준시가"라고도 합니다. 

 

부동산에 대한 {(과세)시가표준액 = 기준시가}는 국토교통부, 지방자치단체, 국세청이 결정합니다. 

 

1)주거용 부동산 기준시가
①공동주택공시가격 (아파트 등)  : 국토교통부장관 
②개별단독주택공시가격 : 지방자치단체장(시장,군수,구청장)

 

2)개별토지 기준시가:개별공시지가 : 지방자치단체장(시장,군수,구청장)

 

3)비주거용 부동산 기준시가
- 오피스텔 및 상업용 건물 : 국세청장
- 그 외 비주거용 부동산 : 국세청장

 

여기에서는 비주거용 부동산 기준시가(과세시가표준액)는 제외하겠습니다. 

 

1)주거용 부동산 기준시가

①공동주택공시가격
국토부장관이 한국감정원에 의뢰하여 조사한 후 여기서 나온 결과를 중앙부동산가격공시위원회의 검증합니다. 검증이 끝나면 이를 국토부장관이 공시합니다. 공동주택이란 아파트,다세대,연립을 의미합니다.

 

아파트, 다세대, 연립 및 다가구의 차이점은 링크된 포스팅을 참조하십시오. 

2022.09.14 - [부동산 필수템] - 똑같아 보이지만 다른 다세대, 연립주택, 다가구

똑같아 보이지만 다른 다세대, 연립주택, 다가구

 

②개별단독주택공시가격.
국토부장관이 전국 단독,다가구 주택 중 대표성이 있는 약 20만 가구를 뽑아 평가한 기준시가를 표준단독주택공시가격이라고 합니다. 이를 기준으로 각지자체장(시장,군수,구청장)이 합리적인 로직으로 다른 단독,다가구 주택가격의 공시가격를 추산합니다.이를 개별단독주택공시가격이라고 합니다. 토지와 건물의 일괄적으로 평가하여 공시가격을 추산합니다. 따라서, 주택에 과세할 경우 공시지가를 따로 평가할 필요가 없습니다. 

 

2)개별토지기준시가: 개별공시지가
국토부장관이 대한민국 전국의 토지 중, 그 지역을 잘 대표할 수 있는 토지를 골라 (약50만필지) 표준공시지가를 조사합니다. 표준공시지가는 개별공시지가와 토지 보상금의 기준자료가 됩니다. 감정 평가사에게 의뢰해서 표준공시지가를 국토교통부에서 산출한뒤 적절한 검증을 거쳐 공시합니다. 이 표준공시지가를 기준으로 각지자체장(시장,군수,구청장)이 합리적인 로직으로 모든 토지의 공시지가를 산정하여 개별공시지가를 산출합니다. 

 

즉, ▶공동주택 공시가격, ▶개별단독주택공시가격, ▶개별공시지가가 세금을 산출하는데 기본이 되는 과세표준입니다. 그러나 취득세나 양도세 등을 산출할 때는 실제 취득가액이나 양도가액을 기준으로 할 때도 있습니다. 일반적으로 취득가액이나 양도가액이 과세표준보다 높다면 취득가액이나 양도가액을 기준으로 세금을 산출합니다. 즉, 과세기관에서는 조금이라도 더 큰 세금을 부여하려고 (취득가액>과세표준) 이면 취득가액을 기준으로 세금을 산출하고 (양도가액>과세표준) 이면 양도가액을 기준으로 세금을 산출합니다. 

 

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이상 마칩니다.