LTV 계산기 사용해보기

'내가 주택을 살 때 얼마나 주택담보대출을 받을 수 있을까?' 를 결정해 주는 3가지 지표가 LTV,DSR,DTI라고 할 수 있습니다. 만일 지표가 허락하는 대출 가능 금액이 모두 다를 때는 중 가장 적은 것을 기준으로 나옵니다. 
여기서는 3가지 지표 중 LTV에 대해서 다음의 내용을 알아보겠습니다. 
LTV 계산기 서비스를 하는 사이트 중 여기서 사용법을 알아볼 곳은 https://ezb.co.kr/ 입니다.

1)아래의 조건에서 LTV 계산기로 LTV를 계산해 보겠습니다 .
    ⓐ조건1: LTV 산출 시 방공제, 임대보증금재산출, 선순위채권, 담보가치 등을 고려한다.
    ⓑ조건2: 내가 원하는 대출희망금액을 전부 받는다. 

2)아래의 조건 하에서 LTV계산기로 받을 수 있는 최대 주택담보대출금액을 추정해 보겠습니다.
    ⓐ조건1: DTI나 DSR은 고려하지 않는다.
    ⓑ조건2:현재 정부의 규제상황 가운데 기준으로 설정된 최대 LTV를 기준으로 구한다.  

LTV 는 (Loan to Value)의 약자입니다. 여기서 Loan 은 '대출금액의 합계' 입니다.담보물을 담보로 대출받은 총 대출금액입니다.Value는 '담보가치'입니다.만일 담보로 아파트를 설정하셨다면 아파트 담보 가격이라 생각하시면 됩니다. 이 Value를 주택의 가치로 설정할 경우 이것을 한국말로 풀어 '주택담보대출비율' 또는 '담보인정비율' 또는 LTV라고 합니다. 

 

LTV =  {(ⓓ대출금액 + ⓒ선순위채권 + ⓑ(재산출된 임대보증금+방공제 금액) / ⓐ담보가치} x 100

ⓐ담보가치,ⓑ(재산출된 임대보증금+방공제 금액),ⓒ선순위채권은 담보로 이미 결정된 값들입니다. 이미 결정된 값을 찾는 방법을 아래에서 알아보겠습니다.

 

ⓐ담보가치

담보가치 로직은 링크를 참조하십시오.

2022.09.15 - [부동산 필수템] - LTV계산을 위한 담보가치는 어떻게 정할까요?

LTV계산을 위한 담보가치는 어떻게 정할까요?

 

ⓑ재산출된 임대보증금+방공제 금액

'재산출된 임대보증금 + 방공제 금액'은 아래 링크를 참조하십시오. 

2022.09.15 - [부동산 필수템] - 임대보증금 재산출, 방공제

임대보증금 재산출, 방공제

 

 

ⓒ선순위 채권 금액

지금 담보를 설정하려는 주택으로 과거에도 담보를 설정해서 돈을 빌렸다면 선순위채권이 존재합니다. 

만일 과거에 1억원을 빌렸다면 http://ezb.co.kr 에서는 1억2천을(120%) 선순위 채권으로 설정하고 있습니다. 물론 모든 금융기관이 이런 식으로 적용하고 있지는 않을 것이나, 여기서는 https://ezb.co.kr/ 을 기준으로 선순위 채권 금액을 설정해 보겠습니다. 

다음의 문제를 풀어보며 https://ezb.co.kr/ 의 계산기를 사용해 보겠습니다. 

 

1)아래의 조건에서 LTV 계산기로 LTV를 계산해 보겠습니다 .
    ⓐ조건1: LTV 산출 시 방공제, 임대보증금재산출, 선순위채권, 담보가치 등을 고려한다.
    ⓑ조건2: 내가 원하는 대출희망금액을 전부 받는다. 

 

Q1 : A씨는 무주택 실수요자이다. A씨가 서울지역 14억 아파트를 샀다. 이 아파트의 KB 시세는 13억 5천이고 국세청 공동주택공시가격은 13억이다.  A씨는 이 주택을 담보로 B은행에서 2억 대출을 먼저 받았다. 그런데, A씨는 C은행으로부터 3억을 더 받고 싶어한다. C은행은 담보가치를 산정할 때 KB시세와 국세청 공동주택공시가격을 참고하며 보수적인 성향을 띈다. 이 아파트의 총 방수는 5개이다.  A씨의 LTV는 얼마인가? 여기서 구한 LTV를 볼 때 A씨는 C은행이 최대한 대출을 할 때 원하는 금액을 다 받을 수 있을까?  

 

①먼저 http://ezb.co.kr 에 접속합니다.

②스크롤을 내려서 LTV를 클릭합니다.

③아래 그림과 같이 선택해 줍니다. 그리고 선순위채권이 있기 때문에 (B은행에서 빌린 2억) 클릭해 줍니다.

④'선순위채권'을 클릭하면 한칸이 더 생깁니다. 

⑤원하는 대출금액, KB시세와 국세청 시세 중 낮은 값, 선순위 채권(A씨가 B은행에 이미 빌린 돈)을 차례로 입력해 주고 아파트 내에 임대하지는 않으므로 임대내역은 클릭하지 않습니다. 아파트 총 방수는 문제에 5개로 주어졌으므로 합니다. 그리고 '계산'을 클릭해 줍니다. 

⑥선순위채권, 방공제 등을 고려한 LTV값이 나옵니다. 선순위채권와 방공제를 어떻게 구했는지 로직이 나오고 그것을 이용해서 LTV가 어떻게 산출되었는지 로직이 정리되어 나옵니다. 또 여기서 산출한 LTV값을 반올림한 값을 기준으로 대출받았을 때 받을 수 있는 금액이 나옵니다. 

 

Q2 : A씨는 Q1에서 산출한 LTV 값을 기준으로 대출받을 수 있을까?
A2 : 정부에서 정한 A씨의 주택의 LTV는 다음과 같습니다. 
       담보가치 : 13억
       서울은 투기지역으로 [9억 x 40% + (13억-9억) x 20%] / 13억  = 33.8%

       정부에서 정한 LTV < 산출한 LTV

       ☞ 따라서, 원하는 금액을 전부 대출받을 수 없습니다. 

 

 

 

Q3: A씨는 무주택 실수요자이다. A씨가 경기 시흥 반월지역에 7억 단독주택을 사려 한다. 이 단독주택의 KB시세 6억 5천, 국세청 개별주택공시가격 6억 7천이다. 이 단독주택의 방은 5개이고 이미 2개 방은 각각 보증금 2천, 4천에 임대가 되었다. A씨는 이 주택을 담보로 B은행에서 3억을 대출을 받으려고 한다. B은행은 대출에 있어서 KB시세와 국세청 자료를 참고하여 보수적인 성향을 띈다.  A씨의 원하는 금액을 다 대출받을 경우 LTV는 얼마인가? A씨가 대출을 다 받을 경우 LTV를 볼 때 A 씨는 대출을 받을 수 있을까? 

 

①LTV, 단독주택, 반월특수지역을 선택해 주고 선순위채권은 주어지지 않았으므로 선택하지 않습니다. 대출받으려는 금액 3억을 입력해 주고 KB시세, 국세청 시세 중 작은 값인 6억5천을 입력해 줍니다. 

②총방수 5개, 임대된 방수2개, 임대된방수 임대보증금을 입력합니다. 그리고 '계산'을 클릭합니다. 

③재산출된 임대보증금과 방공제 금액이 나옵니다. 이렇게 구했을 경우 LTV가 나옵니다. 재산출된 임대보증금은 기존 임대보증금 6천만원과 동일하며 방공제 금액 6천만원과 합하여 최종 1억 2천만원이 우선변제대상으로 산출되었습니다. 

이 주택의 정부에서 정한 LTV는 비규제지역이므로 70%입니다.
따라서, 정부에서 정한 LTV = 70% > 산출된 LTV = 64.62 이므로 원하는 금액을 모두 대출받을 가능성이 큽니다. 

 

 

2)아래의 조건 하에서 LTV계산기로 받을 수 있는 최대 주택담보대출금액을 추정해 보겠습니다.
    ⓐ조건1: DTI나 DSR은 고려하지 않는다.
    ⓑ조건2:현재 정부의 규제상황 가운데 기준으로 설정된 최대 LTV를 기준으로 구한다.  

 

Q3: A씨는 무주택 실수요자이다. A씨가 서울지역 14억 아파트를 샀다. 이 아파트의 KB 시세는 13억 5천이고 국세청 공시가격은 13억이다.  A씨는 이 주택을 담보로 B은행에서 2억 대출받았다. 그런데, A씨는 C은행으로부터 대출을 더 받고 싶어한다. C은행은 담보가치를 산정할 때 KB시세와 국세청 자료를 참고하며 보수적인 성향을 띈다. 이 아파트의 총 방수는 5개이다.  A씨가 최대로 받을 수 있는 대출금액은 얼마인가? 

 

① 대출가능금액, 아파트,투기과역지구, 선순위 채권을 클릭하고 선순위 채권금액 2억원을 입력합니다. 아파트 총 방수 5개도 입력한 후 '계산'을 클릭합니다. 

② LTV 계산기에서 이 아파트에 대하여 정부에서 정한 LTV를 구합니다. 그 LTV를 갖고 대출최대한도를 구합니다. 그래서 나온 값이 아래와 같습니다. 결국 대출가능금액은 1억 5천입니다. 

 

Q6: A씨는 무주택 실수요자이다. A씨가 경기 시흥 반월지역에 7억 단독주택을 사려 한다. 이 단독주택의 KB시세 6억 5천, 국세청 개별주택공시가격 6억 7천이다. 이 단독주택의 방은 5개이고 이미 2개 방은 각각 보증금 2천, 4천에 임대가 되었다.  B은행은 대출에 있어서 KB시세와 국세청 자료를 참고하여 보수적인 성향을 띈다.  A씨가 최대로 받을 수 있는 대출금액은 얼마인가? 

①대출가능금액, 단독주택, 규제지역 해당없음. 경기도 반월지구 선택해 주고, 선순위 채권은 주어진 값이 없으므로 빈칸으로 남깁니다. 주택가격은 KB시세와 국세청 값 중 낮은 값으로 합니다. 총 방수, 임대 방수, 임대보증금 금액도 입력합니다.

②최종 대출가능금액은 3억3천5백으로 나옵니다. 비규제 지역이기 때문에 LTV가 70%로 높습니다. 

LTV계산기를 제대로 사용하려면 ①담보가치를 어떻게 구하는지 ②방공제 및 임대보증금 재산출을 어떻게 하는지 등 알아야 할 것이 많이 있습니다. 위의 링크된 포스팅을 잘 보시면 이해하실 수 있을 것이라 생각됩니다. 

이상 마칩니다.