똑같아 보이지만 다른 다세대, 연립주택, 다가구

다세대와 다가구의 차이점은 많은 분이 궁금해하시는 부분입니다.

다세대의 '세대'라는 단어는 부동산 등기 시 구분등기가 가능하다는 말입니다. 이에 비해 다가구의 '가구'라는 단어는 부동산 등기 시 구분등기가 불가능하다는 말입니다. 다세대는 아파트처럼 각 호실 건물과 토지가 분할되어 각 호실이 건물과 토지의 일정 부분을 소유합니다. 이에 비해 다가구는 집주인이 1명입니다. 부동산 등기부등본이나 그 외 공부상 집주인이 1명이 건물과 토지의 전부를 소유합니다.  

일단 건축법과 주택법에서 공통으로 주택으로 정의하고 있는 아파트, 다세대, 연립주택과 단독주택, 다가구 주택 대하여 정리하면 다음과 같습니다.

주택구분		1개동 연면적	층수	세대수	비고
단독주택	단독주택	개별 규제			건물전체 단독등기 호수별 분양 불가함
	다중주택	330m2이하	3층 이하
	다가구	660m2이하		19세대 이하
공동주택	아파트	개별 규제	5층 이상	세대수 제한없음	호수별 등기 호수별 분양 가능함
	다세대	660m2이하	4층 이하
	연립	660m2초과

다중주택 vs 다가구
다중주택을 직관적으로 이해하시려면 고시원을 떠올리시면 됩니다. 여러 사람이 거주할 수 있는 공간인데 취사 시설은 공동으로 사용한다고 생각하시면 됩니다. 그러나 욕실의 경우는 호실마다 따로 있습니다. (요사이 고시원의 경우 취사 시설도 암암리에 호실별로 따로 하는 경우가 있습니다. 하지만 이것이 적법하지는 않습니다) 

다가구를 직관적으로 이해하시려면 상가주택을 떠올리시면 됩니다. 다중 주택과 가장 큰 차이는 취사 시설이 호실마다 있다는 점입니다. 욕실 및 취사 시설이 호실마다 있으므로 완전히 독립된 공간이라 할 수 있습니다. 

다세대 vs 연립 
다세대 주택과 연립 주택은 연면적 기준만 다릅니다. 그래서 보통 연립주택의 경우 좀 넓은 부지에 여러 개 동을 짓고 다세대 주택은 보통 1개 동만 짓는 경우가 많습니다. 그러나 다세대 주택도 연면적 기준을(1개 동 연면적 660㎡ 이하) 지키며 여러 개 동을 지어도 위법한 사항은 아닙니다. 



다세대 vs 다가구
다세대와 다가구를 이해하기 위해서는 다음의 가정을 해보겠습니다.  

 

A씨가 본인의 땅에 3층짜리 건물을 지었습니다. 만일 101호부터 302호까지 6호를 지은 1개 동의 건물인데 다가구, 다세대로 모두 등록이 가능하다고 하겠습니다. A는 이 건물을 다가구나 다세대로 등록한 이후 임대를 하려고 합니다.
이때 다세대 6채를 소유하는 것이 나을까요? 다가구 1채를 소유하는 것이 나을까요?

세금 측면 :
A씨가 다세대로 등록한다면 취득세, 보유세 양도세에서 다주택자 중과를 받게 됩니다. 하지만 다가구로 등록하면 일주택자로써 다주택자 중과를 피할 수 있습니다. 자세한 내용은 세금 카테고리를 보시기 바랍니다. 

임차인 유치 측면 :
임차인이 다가구 주택에 입주하려고 전세 계약을 한다면 임차인에게 건물 전체에 설정된 융자금액은 물론 먼저 들어온 선순위 임차인의 보증금까지 정보가 공개되어 버립니다. 따라서 임대인이 새로운 임차인에게 선순위 임차인의 보증금보다 더 많은 금액을 요구하기도 힘듭니다. 또한 건물 전체에 설정된 융자금액을 보고 새로운 임차인이 입주를 꺼릴 수 있습니다. 따라서, 다가구 주택은 임차인 유치 측면에서 임대인 임차인 모두에게 다세대보다 안좋습니다.  

이에 비해 다세대는 선순위 임차인의 보증금 정보를 공개하지 않아도 되고, 융자금 담보 설정도 각호별로 하기 때문에 임대차 계약할 때 임대인, 임차인 모두에게 훨씬 좋습니다.  

다가구 주택이 경매에 넘어가면 주택에 설정된 대출, 선순위 임차인 등 다양한 변수가 있으니 계약하기 전 반드시 검토해 보아야 할 것입니다. 

임차인 전입신고 측면:
임차인이 임대차 보호법에 의하여 본인의 보증금을 보호받기 위하여 반드시 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 다. 다세대 주택에 입주한 경우 전입신고 시 주의할 것이 있습니다. 

다가구 : 동호수 필요 없고 지번까지만 기재되어 있으면 함.
다세대 : 동호수까지 정확하게 기재되어 있어야 함.  

다세대의 경우 쪼개기 등을 통해 불법 용도변경을 하는 경우 전입신고를 하는 주소가 공부상 주소와 다를 수 있습니다. 만일 전입신고를 하고 확정일자를 받은 주소가 등기부등본이나 건축물대장의 주소와 일치하지 않는다면 대항력이나 우선변제권이 인정받지 못합니다. 

임대인에게는 임차인을 쉽게 구하기 위해서는 다세대 주택이 다가구보다  좋습니다.  세금을 적게 내기 위해서는 다가구주택이 다세대주택보다 훨씬 좋습니다.  

 

임차인에게는 다세대 주택이 훨씬 좋습니다. 전입신고 측면에서 다가구보다 조금만 더 주의한다면 선순위 임차인이나 채권자의 수가 훨씬 줄어들기 때문입니다.

 

이상 마칩니다.