땅에 붙인 꼬리표 : 용도지역, 용도지구,용도구역

10여년 전 홍콩에 갔을 때  "작은 공간에 높은 빌딩이 참 많다"라는 생각을 했습니다. 홍콩과 같이 면적이 작은 곳은 한평이라도 알뜰살뜰하게 써야 하겠지요. 

 

반면에 미국에 놀러가 보면 공간이 너무 넓어서 인구가 많은 지역이 아니면 건물이나 집이 듬성듬성 떨어져 있었습니다. 

 

땅의 넓이에 따라 조금 체계적으로 도시관리계획을 세우려면 이런 생각을 할 것입니다.

땅을 어떻게 이용해야 할까?
땅의 일정한 면적에 얼마나 많은 시설이나 주택을 허용해야 하나?

 

땅을 어떻게 이용해야 할까? 를 고민하다가 땅에 대해서 꼬리표를 붙이게 되었습니다. '이 땅은 주거지역에 쓰자, 이땅은 상업지역에 쓰자'라며 구분을 하게 되었지요. 이렇게 땅을 구분한 것이 "용도지역" 입니다. 용도지역에는 주거지역, 상업지역 등이 있습니다. 

 

만일 특정 땅 100만평을 주거지역으로 구분했다고 가정합니다.그럼 이 땅에 "이 100만평에 얼마나 많은 주택을 들어가게 할까?"라는 고민을 하게 됩니다. 그래서 "이 땅 100만평에는 이러이러한 기준으로 주택을 짓도록 허락하자."라는 기준이 나옵니다. 그것이 바로 "연면적, 용적률, 건폐율" 입니다. 일반적으로 연면적, 용적률, 건폐율이 높아지면 좁은 공간에 빽빽한 건물이 들어서게 됩니다.   

 

처음에 도시를 계획할 때 특정 지역 A를 용도지역 상 주거지역으로 삼고 거기에 적합한 연면적, 용적률, 건폐율을 설정했다고 가정합시다.

특정지역 A를 용도지역 상 주거지역으로 구분하여 추진하는 가운데 A 지역 내의 B라는 지역에는 초등학교가 있어서 초등학생에게 유해한 시설을 짓지 못하게 해야 하겠습니다. 그럴 때 B지역에는 유해시설과 관련된 건축물을 제한하기 위해 용도지구를 지정합니다.  진행을 해나가다 보니 A지역 가장자리의 C지역은 도시의 무분별한 확장을 막기 위해 주택을 짓는 것이 좋지 않다는 결론을 내렸습니다. 그러면 C지역을 용도구역 중 개발제한구역(Green belt)으로 정하여 개발행위를 제한할 수 있을 것입니다. .    

 

이런 개념을 조금 어렵게 정의하면 다음과 같이 됩니다. ('토지이용 용어사전'으로부터의 인용) 

 

용도지역 : 토지의 이용 및 건축물의 용도 · 건폐율 · 용적률 · 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적 · 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시 · 군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의한 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분한다.

☞요약 : 토지를 경제적이고 효율적으로 운영하기 위해 전국 모든 토지를 대상으로 지정합니다. 건축물의 종류(주거용, 상업용 등)을 제한하고, 건폐율 용적률 등을 제한합니다. 중복지정을 하지 못합니다.(Ex 특정 필지가 도시지역으로 지정되면 이 필지는 관리지역으로 동시에 지정되지 못합니다.) 

 

용도지구 : 토지의 이용 및 건축물의 용도 · 건폐율 · 용적률 · 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관 · 경관 · 안전 등을 도모하기 위하여 도시 · 군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 의한 용도지구는 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구로 구분되며, 시 · 도 또는 대도시의 조례로 용도지구를 신설할 수 있다.

☞요약 : 용도지역 중 일부 토지에 대하여 용도지역의 본래 목적을 증진 또는 일부제한하기 위해 지정됩니다. 건축물의 종류(주거용, 상업용 등)을 제한합니다. 용도지구만 유일하게 중복지정이 가능합니다.

 

용도구역 : 토지의 이용과 건축물의 용도 · 건폐율 · 용적률 · 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용 도모, 토지이용의 종합적 조정 · 관리 등을 위하여 도시 · 군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. 개발제한구역,도시자연공원구역,수산자원보호구역,시가화조정구역,입지규제최소구역 등이 있다. 

☞요약 : 용도지역 중 일부 토지에 대하여 지정합니다. 시가지의 무질서한 확산을 방지하기 위해 지정되며 개발행위를 제한합니다.

 

이 3가지 중 용도지역은 조금 더 살펴볼 필요가 있습니다.일단 분류는 다음과 같이 됩니다.

위의 분류 중 직관적으로 알 수 있는 지역은 제외하고 빨간색 테두리로 지정한 부분만 알아보겠습니다.
아래 내용은 부동산 용어사전을 참조했습니다.  
도시지역 - 주거지역
1)제1종 전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 가정환경을 목표로 조성
2)제2종 전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 가정환경을 목표로 조성
3)제1종 일반주거지역 : 저층 중심의 편리한 가정환경을 목표로 조성 
4)제2종 일반주거지역 : 중층 중심의 편리한 가정환경을 목표로 조성
5)제3종 일반주거지역 : 중고층 중심의 편리한 가정환경을 목표로 조성
6)준주거 지역 : 주거,업무, 상업 중심으로 조성

도시지역-상업지역
1)중심상업지역 : 도심과 부도심의 상업기능, 업무기능
2)일반상업지역 : 일반적인 상업과 업무기능
3)근린상업지역 : 근린지역의 일용품, 서비스 공급
4)유통상업지역 : 도시 안 지역간의 유통기능 촉진

도시지역-공업지역
1)전용공업지역 : 공해성 공업 중심
2)일반공업지역 : 환경 저해하지 않는 공업 중심
3)준 공업지역 : 경공업, 주거, 상업, 업무 중심

 

도시지역-녹지지역
1)보존녹지지역 : 자연환경보전지역에 준하는 보존을 중심으로 하는 지역
2)생산녹지지역 : 농업적 생산을 위해 개발을 유보하는 지역ㅁ
3)자연녹지지역 : 그나마 개발이 가능한 지역

 

관리지역-보존관리지역 : 자연환경지역에 준하는 지역
관리지역-생산관리지역 : 농림지역에 준하는 관리지역
관리지역-계획관리지역 : 도시지역으로 편입이 예상되는 지역

 

농림지역 : 농림업진흥과 산림 보존. 
자연환경보존지역 : 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원, 문화재, 수산자원 보호 육성. 

 

용도지역 내의 연면적, 용적률, 건폐율은 링크된 포스팅을 참조하시기 바랍니다.

2022.09.15 - [부동산 필수템] - 홍콩처럼 빽빽하게 지을까? 미국처럼 넓게 지을까?(연면적, 용적률, 건폐율)

홍콩처럼 빽빽하게 지을까? 미국처럼 넓게 지을까?(연면적, 용적률, 건폐율)

 

이상 마칩니다.